Гражданин заключил с фирмой договоры о продаже ему двух квартир в строящемся доме. Соглашения были поименованы как предварительные договоры с условием о внесении полной стоимости квартир заранее. К указанному сроку покупатель внес платежи в полном объеме, но компания не смогла предоставить ему жилплощадь. Несостоявшийся собственник обратился в суд. Первая инстанция требования заявителя удовлетворила, но апелляция отменила это решение. Покупатель квартир направил жалобу в Верховный суд. Коллегия ВС по гражданским делам разъяснила, как в данном случае нужно квалифицировать заключенный договор.
Преображенский Д. заключил с ООО "МГСН" в 2008 и 2009 годах два предварительных договора купли-продажи двух двухкомнатных квартир, согласно которым Общество обязалось не позднее конца второго квартала 2010 года подписать с Преображенским договоры купли-продажи этих квартир. Преображенский произвел в полном объеме оплату за квартиры по этим соглашениям, что подтверждается платежными поручениями.
В апреле 2014 года ООО "МГСН" заявило Преображенскому о невозможности выполнения своих обязательств ранее четвертого квартала 2015 года. Тогда гражданин обратился в суд с требованием взыскать с общества неустойку в его пользу. Судья Басманного районного суда Москвы Александр Васин требования истца удовлетворил частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки (дело № 2-3111/2014 ~ М-2214/2014). Кроме того, Васин на основании п. 6 ст. 13 закона "О защите прав потребителей" постановил взыскать с ответчика штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Судья квалифицировал соглашения, заключенные между Преображенским и ООО "МГСН", как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное общество является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.
Представитель ООО "МГСН" направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Елены Грибовой, судей Ирины Суменковой и Алексея Матлахова пришла к выводу, что суд первой инстанции вынес решение, основываясь на неправильном толковании и применении норм материального права (дело № 33-8853/2015). В доказательство этому апелляция сослалась на нормы ГК, регулирующие правовой режим предварительного договора. Московский городской суд указал, что такое соглашение обязывает стороны только лишь заключить в будущем основной договор, не предусматривая обязанность ответчика передать имущество, а взыскание неустойки за нарушение сроков заключения основного договора не предусмотрено.
Кроме того, апелляционная инстанция упомянула "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года. Документ, в частности, содержит разъяснения о том, что в вопросах квалификации договоров о покупке недвижимости в строящихся домах, независимо от наименования заключенного сторонами соглашения, следует исходить из существа сделки и фактических отношений сторон. Если сторонами соглашения действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к сделке применяются положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В любом случае, как поясняет апелляционная инстанция, указанные нормы могут применяться лишь по требованиям о привлечении к ответственности за нарушение сроков передачи объекта инвестирования и не предусматривают ответственности за нарушение сроков заключения основного договора. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать Преображенскому в удовлетворении исковых требований.
После этого Преображенский обратился с жалобой в Верховный суд. Рассмотрев его заявление, ВС пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).
Как было установлено судами предыдущих инстанций, в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию, а квартиры истцу не передали. Но в апелляции суд проигнорировал эти обстоятельства. По мнению ВС, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО "МГСН" свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего судьи Вячеслава Горшкова, судей Александра Киселева и Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Решение по повторному рассмотрению дела в апелляции пока не опубликовано <...>
Адвокат АК "Павлова и партнеры" Константин Савин: "Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года не предусматривает возможности привлечения денежных средств для строительства жилья путем заключения с гражданами предварительных договоров. Однако до настоящего времени находятся недобросовестные застройщики, предлагающие незаконную "схему" с предварительным договором, которая для них очевидно выгоднее, чем заключение договора о долевом участии в строительстве. Решение апелляционного суда противоречило, а определение СК ГД ВС РФ от 19 января 2016 года, наоборот, согласуется с "Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, в котором сформулирована позиция о том, что "при квалификации правоотношений, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон". Спорные договоры по своему содержанию позволяли установить условия, необходимые для заключения договора о долевом участии в строительстве жилья. Судебная коллегия ГД ВС РФ, во-первых, напомнила нерадивому контрагенту дольщика о запрете согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ извлекать преимущество из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения, а во-вторых, "закрыла путь" другим подобным "субъектам" для обхода в будущем законодательства о долевом строительстве жилья. Застройщикам, намеренно нарушающим закон при привлечении денежных средств граждан для строительства жилья, следует отказывать в получении необоснованных преимуществ и возлагать на них неблагоприятные имущественные последствия совершения ими незаконных и/или недобросовестных действий".
Дина Гаврикова
+ 7 (495) 789-80-48