23/03/2018

Квартира с детьми: как купить и не потерять, разбирался Верховный суд

Ситуацию прокомментировал руководитель проектов АК "Павлова и партнеры" Алексей Алтухов.
Покупателям стоит быть внимательнее при покупке жилья, собственники которого - несовершеннолетние. Казалось бы, на сделку нужно только согласие органов опеки, но на практике у покупателя или риелтора едва ли хватит знаний, чтобы выявить все риски. Например, суды могут признать недействительной сделку по продаже жилья, если продавец, который должен был приобрести на полученные деньги новую квартиру для детей, не выполнил это условие, следует из очередного дела, рассмотренного ГК ВС. Однозначного ответа, что делать в такой ситуации, Верховный суд не даёт – зато поднимает много вопросов. Как обезопасить себя при покупке, разъясняют эксперты.

Органы опеки оспорили сделку

Татьяна Хазанова* решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей, – им принадлежало по 1/3 доли. Для этого она заручилась согласием органов опеки. Они указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчёт с несовершеннолетними, в разрешении указано не было.

Покупательница Эльмира Назарова* рассчиталась за квартиру и въехала в нее. Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной в силу ст. 168 ГК (сделка, противоречащая закону). Назарова, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счёт переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, указала она, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жильё несовершеннолетним.

Саткинский городской суд Челябинской области удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность Хазановой и ее детей, в пользу Назаровой взыскали компенсацию – 1,05 млн руб. Суд в обоснование своей позиции сослался на ст. 167 ГК. Но в апелляции решение не устояло – Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и Назаровой. В определении судьи указали, что то, что Хазанова не купила жильё детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами ст. 168 ГК, на которую первая инстанция не ссылалась.

ВС не определился с нормами права

В Верховном суде  посмотрели на дело иначе (дело № 48-КГ18-1). Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в облсуд. В определении по делу ВС сослался сразу на две статьи ГК – ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана). Но какую именно норму права следовало использовать нижестоящим судам – чётко не разъяснил.

ВС указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 ГК, – там не установлены основания, по которым признается недействительность. Они предусмотрены в ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) ГК, указала коллегия. Но в первой инстанции не сослались ни на одну из них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась, обратили внимание в гражданской коллегии: суд основал свое решение на утратившем силу варианте ст. 168 ГК. 

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о её ничтожности, указала коллегия. Кроме того, облсуд не принял во внимание, что, согласно ст. 173.1 ГК, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, – ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильём – и этот довод в ВС сочли значимым. ВС также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах <...>

С определением апелляции не согласен и Алексей Алтухов, руководитель проектов АК "Павлова и партнёры". "Еще в постановлении Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (п. 56) было разъяснено, что лицо, дающее предварительное согласие на совершение сделки, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки этих условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ", – говорит Алтухов.

Читать далее




Возврат к списку

Дина Гаврикова