Как правильно защищаться обманутому покупателю: позиция ВС РФ

Как правильно защищаться обманутому покупателю: позиция ВС РФ

Как правильно защищаться обманутому покупателю: позиция ВС РФ 04.10.2018
Компания купила недвижимость вместе с железной дорогой. Но уже после сделки выяснилось, что путей такой длины на приобретенном участке нет, а вместо них есть лишь ж/д полотно, которое принадлежит РЖД. Покупатель решил признать сделку купли-продажи недействительной, но три инстанции посчитали, что пострадавшей компании нужно защищать свои права другим способом. Фирма не согласилась с этим, ее позицию поддержали и в госкорпорации, представитель которой на заседании в Верховном суде обратился к постулатам римского права.

Чтобы защитить свои права, пострадавшему необходимо выбрать правильный способ защиты. И заявителю далеко не всегда удается убедить суд, что в спорной ситуации он пошел по верному пути. С такими трудностями столкнулся истец в деле № А45-8173/2015.

В 2013 году ООО «Аланта» приобрело у ООО «Универсам-Садко» несколько объектов недвижимости, в том числе и железную дорогу длиной 1330 м. Переход права собственности успешно зарегистрировали, но через несколько месяцев после этого покупатель обнаружил, что длина приобретенного пути составляет всего лишь 754 м. Более того, вскоре «Аланта» получила письмо от РЖД, где перевозчик сообщил: эта железная дорога еще с 2009 года принадлежит госкорпорации. Оказалось, что в госреестре имеется две записи о праве собственности на две железные дороги с разными характеристиками на одном и том же участке: первая – длиной 754 м – с 2009 года принадлежит РЖД, а вторая – протяженностью 1330 м – находилась с 2012 года в собственности «Универсам-Садко». Но фактически второй путь есть только на бумаге. Тогда покупатель обратился в суд: потребовал вернуть уплаченные за несуществующее ж/д имущество деньги (7,7 млн руб.) и признать соглашение купли-продажи в этой части недействительным. Заявитель ссылался на то, что продавец обманул его и вместо указанного в соглашении объекта передал другую недвижимость, да еще и обремененную правами других лиц.

Два круга разных мнений

Первая инстанция назначила судебную экспертизу, чтобы выяснить, какие пути расположены на спорной земле. Исследование установило: на спорном участке есть лишь ж/д полотно длиной 754 м, никакой другой железной дороги в 1330 м там нет. Опираясь на это обстоятельство, Арбитражный суд Новосибирской области решил, что в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи ж/д имущества надо признать незаключенным: объект с указанными в соглашении характеристиками не существует в реальности. Поэтому с «Универсам-Садко» нужно взыскать 7,7 млн руб. как неосновательное обогащение (дело № А45-8173/2015), решила первая инстанция. Апелляция оставила такое решение без изменений. Но Окружной суд отменил акты нижестоящих инстанций, указав на то, что вывод судов о незаключенности соглашения является неверным. Первая кассация пояснила, что спорный документ юридически оформлен и исполнялся сторонами. Кроме того, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа подчеркнул, что судам надо подробнее аргументировать. Договор купли-продажи нельзя признать недействительным в спорной ситуации. Дело отправилось на новое рассмотрение обратно в АС Новосибирской области.

На втором круге первая инстанция, внимательно изучив все обстоятельства дела, установила, что с записями в реестре возникла путаница. По документам на одной и той же земле расположены две железные дороги: одна – длиной 1330 м – принадлежала на момент спорной сделки «Универсам-Садко», а вторая – протяженностью 754 м – РЖД. А по факту на этом участке есть только один путь, который в собственности госкорпорации. Но никто такое противоречие не оспаривал. Тогда суд решил, что в этом деле для защиты своих прав истцу нужно было обращаться с иском о признании права отсутствующим на железную дорогу к РЖД. В рамках заявленных требований по текущему спору это сделать невозможно, отметил суд (п. 52 постановления ВС и ВАС № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). АС Новосибирской области, указывая на перечисленные обстоятельства, отказал в иске. Апелляция и Окружной суд согласились с таким выводом и оставили это решение без изменений, предложив заявителю еще один вариант для отстаивания своих интересов: обратиться в суд с иском к РЖД об истребовании ж/д полотна из чужого незаконного владения <...>

Будет неправильно предъявлять иск о признании права отсутствующим, говорит о предложенном нижестоящими судами способе защиты юрист АБ Павлова и партнеры Надежда Попова: «Это исключительная мера и применяется, когда уже исчерпаны иные возможности для восстановления нарушенного права». И такой способ будет надлежащим при полном совпадении объектов, зарегистрированных за разными лицами, поясняет юрист: «А в обсуждаемой ситуации формально речь идет о двух разных железнодорожных путях». 

Подобный иск уместен, когда при образовании нового участка не учли границы ранее сформированных земель, из-за чего произошло наложение границ, приводит пример Толмачев. Речь идет о ситуациях, когда необходимо определить, кто раньше стал собственником спорного имущества. Но в спорной ситуации обсуждаемый способ защиты не соотносится с целью заявленных истцом требований, резюмирует эксперт.

Читать материал полностью: https://pravo.ru/story/205707/ 


Возврат к списку